در حالی که بازار مسکن ایران در ظاهر در رکودی عمیق فرو رفته، دادههای میدانی مشاوران املاک و گزارشهای ثبتی تا پایان دیماه ۱۴۰۴ نشان میدهد قیمت زمین مسکونی در بسیاری از مناطق شهری رشدی بالاتر از خود آپارتمان ثبت کرده است؛ پدیدهای که میتواند سال ۱۴۰۵ را به سال جهش دوباره قیمت مسکن تبدیل کند.
شورایعالی شهرسازی و معماری کشور که رئیس آن، وزیر راه و شهرسازی و دبیر آن نیز معاون همین وزارتخانه است، در مصوبهای تازه، «دسترسی نامحدود شهرداری تهران به زمینهای خام منطقه۲۲» را کاملا مسدود کرد.
طرح واگذاری زمینهای ۹۹ ساله یکی از سیاستهایی است که با هدف کاهش هزینه مسکن و تسهیل خانهدار شدن اقشار کمدرآمد در دستور کار دولت قرار گرفته است. در این شیوه، زمین بهعنوان گرانترین مؤلفه ساختوساز از معادله حذف میشود و متقاضی تنها هزینه ساخت بنا را میپردازد. با توجه به آنکه در کلانشهرها سهم زمین از قیمت نهایی مسکن گاه تا ۶۰ یا حتی ۷۰ درصد میرسد، اجرای گسترده این طرح میتواند جهشی قابل توجه در کاهش هزینه تأمین سرپناه ایجاد کند و امید خانهدار شدن را در میان دهکهای پایین جامعه زنده نگه دارد.
یک نماینده مجلس گفت: با وجود سهم بالای زمین در قیمت مسکن و وعده برنامه هفتم برای واگذاری گسترده، آمارها نشان میدهد تنها ۴ هزار هکتار زمین در برابر هدف ۳۳۰ هزار هکتاری واگذار شده است.
یکی از مهمترین پیشنیازهای اجرای موفق پروژههای بزرگ مسکنی، تأمین منابع مالی و زمین مناسب است. در شرایطی که کشور با کمبود عرضه مسکن و رشد روزافزون تقاضا مواجه است، تسهیلات بانکی و تخصیص زمین رایگان میتواند بهعنوان موتور محرک پروژههای کلان در این حوزه عمل کند. بدون چنین حمایتهایی، بسیاری از طرحهای مسکنی تنها روی کاغذ باقی میمانند و امکان تحقق عملی پیدا نمیکنند.
ساختار فرونشست زمین در تهران به شکلی نگرانکننده و با سرعتی فزاینده تغییر یافته است. بر اساس تحلیلهای یک متخصص ژئوفیزیک که با بهرهگیری از تصاویر ماهوارهای مناطق جنوبی پایتخت انجام شده، نوع فرونشست پهنهای پیشین جای خود را به فرونشست هالهای داده است که میزان آن در برخی نقاط به حدود ۶۰ سانتیمتر در سال میرسد. این روند نگرانکننده عمدتاً به دلیل استخراج مداوم و بیوقفه آب از صدها چاه عمیق تا عمق ۳۰۰ متر در این مناطق رخ داده است.
سازندگان و متقاضیان مسکن اغلب ترجیح میدهند در بافتهای فرسوده شهری نسبت به زمینهای ارزانقیمت حاشیه شهرها سرمایهگذاری کنند. این رویکرد باعث شده است تا عملکرد ساخت مسکن در بافتهای فرسوده، به مراتب بهتر از طرحهای دولتی مسکن در حومه شهرها باشد. در حالی که بیشتر تسهیلات مسکنی دولت طی پنج سال گذشته به پروژههای ساخت مسکن روی زمینهای ۹۹ ساله اختصاص داشته است، آمارها نشان میدهد که تعداد واحدهای ساخته شده در بافت فرسوده شهری تقریباً سه برابر واحدهای احداث شده روی زمینهای ۹۹ ساله است.
سرمایهگذاری در بخش ساختوساز شهری نهتنها طی سالهای اخیر رشد نکرده، بلکه بر اساس قیمتهای ثابت سال ۱۳۸۹، با افتی ۲۵ درصدی مواجه شده است. این در حالی است که تقاضای مصرفی بهویژه از سمت خانهاولیها حدود ۴۰ درصد افزایش یافته؛ همین شکاف فزاینده میان عرضه و تقاضا، زنگ خطر ناترازی در بازار مسکن را به صدا درآورده است. بررسی دقیقتر این وضعیت، از گرفتار شدن بازار در چرخهای از رکود تورمی خبر میدهد؛ چرخهای که در آن، نه سازندگان توان ورود جدی به بازار را دارند، و نه خریداران توان تأمین مالی برای خرید مسکن.
با وجود تاکید برنامه هفتم بر کاهش سالیانه چهار درصد از مساحت بافتهای ناکارآمد شهری و بازآفرینی ۲۰ درصد از این بافت ها طی سالهای اجرای این برنامه، اما بررسیها نشان میدهد تاخیر صدور پروانه ساخت و روند پرداخت تسهیلات بانکی دو مانع اصلی در این مسیر هستند.
مخالفان ساخت مسکن در حاشیه شهرها معتقدند که فرض ارزان بودن زمین در این مناطق اشتباه است و هزینههای مربوط به آمادهسازی زمین در این نواحی را نادیده میگیرد. بیشتر زمینهای موجود در حاشیه شهرها خام و فاقد خدمات اساسی شهری هستند، که برای تبدیل آنها به اراضی قابل سکونت نیاز به سرمایهگذاری زیاد برای فراهمسازی زیرساختها و خدمات ضروری است.
